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陕西住建厅房产成本核算或半年一变

2018-09-07 16:16:25

陕西住建厅:房产成本核算或半年一变

关于陕西楼市限利10%所引发的巨大争议,在陕西省住建厅房产处处长张继刚看来,陕西省政府此次推出的调控新政,是为了响应中央地产调控,是对房地产价格备案制的进一步落实和细化,“成本核算或将每半年发生一次变动。”

尽管地方政府一再表示,这项政策是为进一步促进全省房地产市场平稳健康发展,但当地部分地产界人士和学者对此并不认同。除了限利的可操作性问题,西北大学经济管理学院教授白永秀表示,对地产商核定成本和规定利润,并不是政府应该做的。政府可以控制保障房的价格,但商品房市场供求是瞬息万变的,而政府调控措施难以奏效。

回应:10%利润合理

显然,10%的利润“红线”,成为陕西楼市新政引发巨大关注的触点。

多位开发商在此前接受采访时曾表示,新政恐难操作,开发商在开发建设过程中,项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样,且有些成本变动性大,无法核算实际的决算成本。

而陕西省住建厅官显示,将按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目,根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本,确定合理利润率并控制在10%左右。

张继刚昨日对表示,“政策刚出来,还没有实施

陕西住建厅房产成本核算或半年一变

,刚开始肯定是试点。”具体而言,地方政府的住建部门和物价主管部门会选定城市中的某个区域,在此区域选定不同品质的典型性项目,将所有成本考虑进去,核算出一个合理成本,在此基础上再加上10%的利润,最后公布一个大致价格区间。

张继刚透露,事实上,陕西省住建厅于去年底已对省内21个典型商品住房项目实际发生的成本、税费等各项费用进行了测算。发现县城项目的利润率在10%以下,市区项目的利润率略高于10%,据此确定的10%的利润还是比较合理的。

不过,对于具体核算,张继刚亦坦言操作有难度,“测算成本时,在选择项目上要讲究。此外,对于区间的取值很重要,确定的区间价格能否真实反映一个区域的价格。”

对于地产商质疑政策可操作性差,张继刚则回应称,10%绝不是政府定价和限制地产价格,而是对于市场制定宏观的引导性价格,是为了让宏观调控落到实处,最终实现一房一价,“成本核算或将每半年发生一次变动。”

在今年房地产调控不放松的政策口径下,陕西省调控新政亦和中央近期地产调控方向一致。

张继刚告诉 《每日经济》,在宏观调控价格备案的基础上,陕西的政策是对其的进一步落实和细化,算是一个探索性的政策。开发商按照政府确定的价格区间备案,不会把价格搞得太离谱。“此外,陕西房地产销量下滑背景下,政府公布价格区间,让购房者看到房地产价格空间和利润空间是有限的,购房者可以适时出手,也可以提升销售。”

专家:或影响地方税收

事实上,除了对限利10%的质疑,业内亦指责陕西省的楼市调控新政违反市场经济规律,充满行政调控的色彩。

白永秀表示,政府可以控制保障房的价格,但商品房市场应由供求关系调节,政府控制其价格不符合市场的需要。对于房地产的调控,政府可以在土地、税收、贷款诸多方面进行控制,而不应该直接在盈利成本和价格上控制。

白永秀分析称,房地产行业最大的问题在于利润空间不透明和腐败,在于不规范操作,尤其是在征地问题上,政府应该对此进行控制。严格控制贷款,同时鼓励现房销售,才能使房地产健康发展。

在白永秀看来,“由于省政府和各级市、县政府的利益是不同的,在有些地方房地产就是地方利益,因此政府能否科学测算出合理的价格区间并不确定,操作性很难。”

此外,白永秀亦担心,陕西省新政可能会对地方财政和税收造成影响。从表面看,政府核算成本为税后,所有的成本都有所体现,但是政策一旦实行,长期看,房企的总体利润和规模一旦缩小,最终会减少地方政府的财税收入。

当地一位开发商也对《每日经济》表示,土地成本是开发商整个开发成本的大头,约占30%~50%。土地成本是影响利润最大的一部分,而土地增值税是地方政府很大的一个税收来源,如果政府将利润控制在10%,开发商可能会选择相对便宜的地块,或减少拿地,土地成交量将减少。

该开发商表示,宏观经济形势本来就不太好,如果此政策推行,房地产商的利润空间进一步压缩的话,房企就会考虑压缩成本,这也会影响到税收。

当地一家中型房地产商的负责人则直言,房地产企业向地方政府缴纳的税费有多种,其中营业税、企业所得税、契税、宣传销售支出占了大头,如果政府严格执行此政策,开发商就没有利润,营收的缩减必然影响到税收。

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